REIT-y w Polsce – szansa czy zagrożenie?

Wprowadzenie

Dyskusja o wprowadzeniu w Polsce funduszy typu REIT (Real Estate Investment Trust) nabiera tempa. Dla jednych to długo wyczekiwana szansa na demokratyzację inwestowania w nieruchomości,  dla innych – ryzyko dalszego wzrostu cen mieszkań i destabilizacji rynku.  W niniejszym artykule analizuję potencjalne korzyści i zagrożenia,  a także to, w jakim kierunku może pójść polska ustawa o tzw. SINN-ach (Spółkach Inwestujących w Najem Nieruchomości).    

Czym są REIT-y?

REIT-y (ang. Real Estate Investment Trusts) to fundusze inwestujące w nieruchomości, których udziały notowane są na giełdzie. Inwestorzy mogą więc kupować akcje takich spółek, czerpiąc zyski z najmu bez konieczności posiadania i zarządzania mieszkaniami. W Polsce planowana wersja REIT-ów to tzw. SINN-y, czyli spółki inwestujące w najem nieruchomości.    

Szansa na pasywny dochód dla każdego inwestora

Zwolennicy wprowadzenia REIT-ów w Polsce podkreślają, że to krok w stronę finansowej inkluzywności. Mechanizm działania jest prosty: zamiast inwestować np. 500 tys. zł w jedno mieszkanie, inwestor może kupić akcje REIT-u za np. 1000 zł, zyskując ekspozycję na szeroki portfel nieruchomości.    

Główne zalety REIT-ów

• Niski próg wejścia – możliwość inwestowania nawet niewielkich kwot i stopniowego zwiększania zaangażowania.
• Płynność – akcje można łatwo kupić i sprzedać na giełdzie.‍
• Dywersyfikacja – portfel obejmuje wiele nieruchomości, co ogranicza ryzyko‍
• Pasywny dochód – fundusze wypłacają zwykle ok. 90% zysku w formie dywidendy.

Dodatkowo, REIT-y mogą przyczynić się do profesjonalizacji rynku najmu:

• wprowadzić transparentne umowy
• zapewnić wyższe standardy zarządzania
• podnieść jakość usług dla najemców.

Krytyka REIT-ów: ryzyko wzrostu cen mieszkań

Nie wszyscy jednak patrzą na REIT-y z entuzjazmem. Głos sprzeciwu wobec wprowadzenia REIT-ów mieszkaniowych zabrała m.in. minister funduszy i polityki regionalnej, Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, która stwierdziła:    

 „REIT-y wykupują najlepsze mieszkania w dobrych dzielnicach i w chory sposób je komercjalizują. To szkodliwy mechanizm. (...) REIT-y prowadzą do zwyżki cen mieszkań.       Są na to twarde dowody w badaniach.”    

Obawy te nie są bezpodstawne – w wielu krajach wejście dużych funduszy inwestycyjnych na rynek mieszkaniowy prowadziło do zjawiska tzw. renoviction, czyli podnoszenia standardu lokali w celu usunięcia dotychczasowych lokatorów  i drastycznego wzrostu czynszów.  Efekt? Malejąca dostępność tanich mieszkań i dalsze rozwarstwienie rynku.    

Dwa typy REIT-ów: mieszkaniowe i komercyjne

     Warto jednak rozróżnić dwa segmenty rynku:

• REIT-y mieszkaniowe – inwestujące w mieszkania na wynajem, budzące największe kontrowersje.
• REIT-y komercyjne – inwestujące w biurowce, magazyny, centra handlowe czy akademik
 

     Minister Pełczyńska-Nałęcz przyznała, że REIT-y komercyjne to „dobry pomysł”.  Mogłyby one:  

• zatrzymać w Polsce część zysków z dużych projektów komercyjnyc
• wspierać krajowy rynek kapitałowy
• zwiększyć atrakcyjność inwestowania instytucjonalnego w nieruchomości.

Czy możliwy jest kompromis?

     Trwające prace nad ustawą o SINN-ach pokazują, że rządzący dostrzegają zarówno szanse, jak i ryzyka. Rozważane są mechanizmy ochronne, które mogłyby:  

• skierować kapitał REIT-ów na rynek pierwotny
• wspierać budowę nowych mieszkań, a nie tylko zakup istniejących,
• zwiększyć podaż nieruchomości i złagodzić presję na ceny.
     

Takie rozwiązanie mogłoby połączyć oba cele: umożliwić Polakom inwestowanie w nieruchomości poprzez giełdę, a jednocześnie chronić rynek mieszkaniowy przed spekulacją.    

Podsumowanie

REIT-y mogą stać się prawdziwą rewolucją inwestycyjną w Polsce – ale tylko przy odpowiednich regulacjach. Odpowiedź na pytanie, czy staną się szansą czy zagrożeniem, zależy od tego, jak mądrze ustawodawca zbalansuje interes inwestorów i najemców.    

Chcesz dowiedzieć się więcej?

Jeśli interesuje Cię, jak alternatywne formy inwestowania – takie jak Private Debt – mogą uzupełniać tradycyjne instrumenty na rynku nieruchomości, zajrzyj do innych artykułów w naszej Bazie Wiedzy.