Paradoks stóp procentowych: Dlaczego zmienna stopa okazuje się mniej toksyczna, niż sądziliśmy?

1. Lekcja z USA: „Złote kajdany” i paraliż podaży

Patrząc na załączony wykres – z niesamowitą ilością danych (ponad 100 lat!) widać ekstremalnie wysoki poziom cen na rynku nieruchomości po uwzględnieniu inflacji. Realne ceny domów w USA są dziś na historycznych szczytach (300 pkt!), przebijając nawet poziomy z pękniętej bańki z 2006 roku. Dlaczego ceny nie spadły, skoro Rezerwa Federalna od 2022 r. prowadzi restrykcyjną politykę pieniężną i kredyty hipoteczne są najdroższe od dekad?

Powód jest prosty- w USA miliony ludzi posiada kredyty ze stałą stopą na poziomie 2-3%, zaciągnięte w czasach „ery darmowego pieniądza”. Przy obecnych kosztach hipotek rzędu 6-7% (często drożej niż w Polsce!), nikt nie decyduje się na sprzedaż domu. Sprzedaż oznaczałaby zamianę długu oprocentowanego na 2% na taki na 7%.

Efekt: Rynek wtórny zamarzł. Właściciele zostali uwięzieni w „złotych kajdanach” taniego kredytu. Podaż zniknęła, co przy stałym popycie winduje ceny do absurdalnych poziomów.

2. Polska zmienna stopa – bolesna ale responsywana

Polski rynek hipotek, oparty na zmiennej stopie procentowej, reaguje na szoki zupełnie inaczej. Choć gwałtowny wzrost rat wywołany podwyżką stóp procentowych (rok 2022) jest bardzo bolesny dla budżetów domowych, z perspektywy makroekonomicznej ten system ma trzy potężne zalety:

• Błyskawiczne tłumienie inflacji: Wyższe raty w systemie zmiennym niemal natychmiast „zasysają” nadmiar gotówki z rynku. To brutalne, ale skuteczne narzędzie polityki pieniężnej, które pozwala szybciej sprowadzić inflację do celu. W USA ten mechanizm jest upośledzony – większość kredytobiorców hipotecznych w ogóle nie czuje walki Fed-u z inflacją we własnym portfelu.
• Brak rynkowego paraliżu: W Polsce nie mamy „złotych kajdan”. Decyzja o zmianie mieszkania na większe nie wiąże się z utratą gigantycznego przywileju kredytowego sprzed lat. Dzięki temu rynek pozostaje płynny, a ceny mają szansę na naturalną korektę, zamiast tworzyć ekstremalne nawisy cenowe widoczne na wykresie po 2020 roku.
• Systemowe wsparcie i sprawiedliwość: Przy zmiennej stopie państwo ma jasny, mierzalny punkt odniesienia do interwencji. Wakacje Kredytowe czy Fundusz Wsparcia Kredytobiorców objęły całą grupę dotkniętą problemem jednocześnie. Co więcej, w środowisku wysokich stóp banki generują rekordowe zyski z marży odsetkowej – to sprawia, że łatwiej (i sprawiedliwiej) jest dociążyć sektor bankowy kosztami programów wsparcia, co widzieliśmy w latach 2022-2023.

3. Mniej toksyczna rzeczywistość?

Z perspektywy 2025 roku widać wyraźnie: zmienna stopa to nie błąd systemu, lecz mechanizm adaptacyjny, który:

• Pokazuje realny koszt pieniądza „tu i teraz”, zapobiegając życiu w iluzji taniego długu.
• Zapobiega tworzeniu się „kast” – podziału na beneficjentów starego systemu (z tanim kredytem) i nową generację, która jest całkowicie odcięta od rynku przez brak podaży.
• Wymusza szybszy powrót do równowagi po szoku inflacyjnym.

Wniosek? Zmienna stopa, choć trudna do zaakceptowania w krótkim terminie, chroni nas przed systemową martwotą, która trawi dziś rynek amerykański. To bezpiecznik, który z dzisiejszej perspektywy wygląda na znacznie mniej toksyczne rozwiązanie, niż sugerowali eksperci jeszcze kilka lat temu.

Bonus dla dociekliwych: Czy Amerykanin może się zrefinansować, gdy stopy spadną? Tak, ale to kosztuje (zazwyczaj 2-5% wartości kredytu). Jednak gdy stopy rosną, mechanizm refinansowania nie pomaga – i to właśnie wtedy powstaje paraliż, który widzimy na wykresie.

Zapraszam do dyskusji: Czy wolicie „bezpieczeństwo”, które paraliżuje rynek, czy zmienność, która wymusza ruch i płynność?

‍

‍