Jak zmniejszyć presję na wzrost cen mieszkań?

Rząd, pod presją rosnących cen nieruchomości, wykonał trzy głośne ruchy: zablokował programy kredytowe napędzające popyt, zapowiedział większą transparentność cen i wstrzymał prace nad ustawą o REIT-ach dla segmentu mieszkaniowego.

Medialnie wygląda to na zdecydowaną interwencję. Jednak z perspektywy uczestnika rynku, te działania przypominają leczenie objawowe, które nie dotyka źródła problemu. Choć ograniczenie popytu pozakonsumenckiego jest krokiem w dobrą stronę, to bez fundamentalnych zmian po stronie podażowej, długoterminowa stabilizacja rynku pozostaje w sferze marzeń.

Działania Rządu – konieczne, ale niewystarczające

Decyzje rządu o zakończeniu programów w stylu „Bezpieczny Kredyt 2%” należy ocenić pozytywnie – dolewanie oliwy do ognia nigdy nie jest dobrym pomysłem. Takie programy, choć pozornie pomagały kupującym, w rzeczywistości pompowały ceny, pogarszając sytuację dla wszystkich, którzy nie zdążyli z nich skorzystać. To jednak tylko zatamowanie krwotoku.

Co z pozostałymi ruchami?

Większa jawność cen transakcyjnych

To krok w stronę cywilizowania rynku i wzmocnienia pozycji konsumenta. Nie buduje on jednak ani jednego nowego mieszkania. To narzędzie informacyjne, nie podażowe.

Zablokowanie prac nad REIT-ami

Ta decyzja jest co najmniej dyskusyjna. Choć intencją mogła być ochrona rynku przed „wykupieniem” przez duże fundusze, w praktyce hamuje to rozwój profesjonalnego rynku najmu (PRS). A to właśnie rozwinięty i stabilny najem instytucjonalny jest w Europie realną alternatywą dla własności, zmniejszając presję na zakup i stabilizując ceny. Blokując ten kierunek, paradoksalnie ograniczamy jedno z potencjalnych rozwiązań ze strefy podażowej.

Prawdziwa przyczyna problemu – zaniedbana podaż

Obecna strategia rządu niemal całkowicie pomija kluczowy czynnik windujący ceny: chroniczny niedobór mieszkań wynikający z barier po stronie podażowej oraz szybko rosnących kosztów budowy oraz cen gruntów. To tutaj leży sedno problemu.

• Niewystarczająca podaż mieszkań. Mimo starań deweloperów, liczba budowanych lokali wciąż nie zaspokaja gigantycznego popytu w największych miastach.
• Bariery administracyjne i długotrwałe procedury. To największa zmora inwestorów i prawdziwy hamulec rynku. Proces uzyskiwania pozwoleń na budowę ciągnie się latami. Każdy miesiąc zwłoki w urzędzie to realny koszt, który ostatecznie przenoszony jest na klienta końcowego. Tylko budowa jednego domu mieszkalnego to minimum kilkadziesiąt różnych decyzji administracyjnych, na każdą z nich się czeka, a wiele z nich jest współzależnych od siebie.
• Ograniczona dostępność i rosnące ceny gruntów. W dużych miastach brakuje dobrze skomunikowanych terenów. Tymczasem samorządy i Skarb Państwa dysponują rezerwami gruntów, które mogłyby zostać przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. W centrach dużych miast koszty budowy są już równe kosztom gruntów, na których jest lokowana inwestycja.

Sukces projektu „SprawdzaMY” w zbieraniu i wdrażaniu propozycji legislacyjnych powinien stać się wzorem dla deregulacji rynku mieszkaniowego. Kontrast między biurokratycznym postrzeganiem a realiami, w jakich funkcjonują deweloperzy i inwestorzy, jest uderzający. Symbolizuje to niewielka liczba zgłoszeń od branży nieruchomości w ramach tego społecznego projektu. To nie oznaka braku barier prawnych, ale raczej wyraz braku wiary przedstawicieli rynku w skuteczność scentralizowanych, biurokratycznych rozwiązań. Czas na dialog i konkretne działania, które przełamią tę nieufność.

Jak realnie ustabilizować rynek? Potrzeba dialogu i odważnych decyzji

Skuteczne przeciwdziałanie wzrostowi cen wymaga odważnych i strategicznych decyzji, które realnie zwiększą liczbę dostępnych mieszkań. Oto, na czym rząd i samorządy powinny się skupić:

• Stworzenie społecznego zespołu ds. rynku mieszkaniowego. Realne zmiany legislacyjne nie są możliwe bez zmiany metody ich tworzenia. Należy porzucić iluzję, że urzędnicy sami zdiagnozują i naprawią rynek, co pokazuje sukces projektu „SprawdzaMY”. Kluczowe jest powołanie społecznego zespołu roboczego, składającego się z praktyków – deweloperów, architektów, inwestorów i analityków. Tylko taki zespół, rozumiejący codzienne absurdy i bariery, jest w stanie wypracować skuteczne i życiowe rozwiązania, które rząd mógłby następnie zaimplementować.
• Udrożnienie procesu inwestycyjnego. To powinien być pierwszy temat dla wspomnianego zespołu. Radykalne skrócenie czasu oczekiwania na pozwolenia na budowę poprzez cyfryzację i uproszczenie przepisów to najszybszy sposób na zwiększenie podaży bez wydawania ani złotówki z budżetu państwa.
• Aktywne zarządzanie ziemią. Stworzenie banku ziemi i wprowadzenie mechanizmów uwalniania gruntów publicznych pod budownictwo (deweloperskie, społeczne, komunalne) mogłoby znacząco obniżyć jeden z głównych składników kosztowych nowej inwestycji. W tym obszarze warto też zastanowić się nad planowaniem urbanistycznym przy okazji banku ziemi.

Nie zrobi się radykalnej zmiany jedną ustawą — potrzebne są dziesiątki drobnych zmian, które ucywilizują, scyfryzują i przyspieszą procesy administracyjne. Mamy co najmniej 10 ustaw oraz setki rozporządzeń wykonawczych w tym obszarze, oraz interpretacje urzędników różniące się od siebie w zależności od miasta. Uproszczenie, przyspieszenie i ujednolicenie skróci proces inwestycyjny deweloperów i inwestorów, co przełoży się na zmniejszenie bezpośrednich kosztów budowy oraz kosztów wynikających z opóźnień i przestojów na budowie.

Tylko projekt realizowany w sposób, w jaki pracuje „SprawdzaMY”, jest w stanie zaproponować realne zmiany i skrócić proces inwestycyjny, wpływając tym samym na obniżenie kosztów inwestycji.

Podsumowanie z perspektywy rynkowej

Obecne działania rządu, choć medialnie nośne, nie rozwiązują fundamentalnego problemu polskiego rynku mieszkaniowego. Skupiając się na stronie popytowej, rząd ignoruje fakt, że trwałe obniżenie presji na ceny może przyjść tylko z jednego kierunku – radykalnego zwiększenia podaży i wywołania procesów obniżających koszty w trakcie procesu budowlanego — czyli oszczędzających czas, obniżających ryzyka przestojów i zwiększających płynność zarządzania procesem inwestycyjnym.

Bez odważnych decyzji i, co najważniejsze, bez włączenia w proces legislacyjny głosu praktyków rynkowych, będziemy jedynie świadkami kolejnych wahań cenowych, a własne mieszkanie pozostanie dla wielu Polaków nieosiągalnym marzeniem.