Kredyt bankowy czy finansowanie Private Debt?

Dla większości przedsiębiorców, szczególnie w branży nieruchomości, bank jest pierwszym i najbardziej naturalnym źródłem finansowania dłużnego. Jest to zrozumiałe – kredyt bankowy pozostaje zazwyczaj najtańszą formą kapitału. Co jednak, gdy Twój projekt wymyka się standardowym ramom bankowym, procedury trwają zbyt długo, a okazja inwestycyjna ucieka?

Właśnie wtedy do gry wkracza finansowanie Private Debt (dług prywatny). Fundusze dłużne, działające poza regulacjami sektora bankowego, oferują to, czego często brakuje bankom: szybkość i elastyczność.

Choć koszt takiego finansowania jest wyższy, istnieją sytuacje, w których dostęp do kapitału na już i możliwość szytego na miarę dopasowania warunków są warte swojej ceny. Analizujemy 3 konkretne scenariusze, w których pożyczka z funduszu Private Debt jest nie tylko alternatywą, ale często jedynym sensownym rozwiązaniem.

Scenariusz 1. Potrzebujesz środków na dokończenie inwestycji (scenariusz dewelopera)

Problem

‍Jesteś w trakcie realizacji projektu deweloperskiego. Inwestycja jest zaawansowana, ale do jej ukończenia brakuje ostatniej transzy finansowania – na przykład z powodu wzrostu kosztów materiałów lub rozszerzenia zakresu prac. Bank, który finansuje główny projekt, niechętnie podchodzi do zwiększenia ekspozycji lub wymaga skomplikowanej procedury aneksowania umowy, co może potrwać miesiące.

Jak pomaga fundusz Private Debt?‍

Fundusz dłużny działa inaczej. Jeśli dysponujesz innymi aktywami – na przykład bankiem ziemi, posiadasz inne nieruchomości komercyjne lub mieszkalne (nawet obciążone, ale ze znaczną wartością) – fundusz może błyskawicznie udzielić pożyczki pod ich zabezpieczenie.

• Co zyskujesz: szybki zastrzyk gotówki (nawet w 2-3 tygodnie), który pozwala dokończyć kluczową inwestycję, rozpocząć sprzedaż i wygenerować zyski, bez konieczności renegocjowania całej struktury finansowania z bankiem.
• Wartość dodana: fundusz rozumie wartość „zamrożoną w Twoim portfelu nieruchomości i potrafi ją elastycznie wykorzystać jako zabezpieczenie.

Scenariusz 2. Planujesz sprzedaż nieruchomości, ale gotówki potrzebujesz „na już”

Problem

‍Posiadasz atrakcyjną nieruchomość (np. kamienicę, działkę inwestycyjną, biurowiec), którą zamierzasz sprzedać. Wiesz jednak, że proces sprzedaży – znalezienie kupca, negocjacje, due diligence, procedury prawne – będzie trwał od 6 do nawet 18 miesięcy. Tymczasem Ty potrzebujesz środków natychmiast, aby rozpocząć nowy projekt lub wykorzystać inną okazję rynkową.

Jak pomaga fundusz Private Debt?‍

W tej sytuacji idealnym rozwiązaniem jest finansowanie pomostowe (Bridge Loan). Fundusz Private Debt udziela pożyczki krótkoterminowej (np. na 12 miesięcy), zabezpieczonej na nieruchomości przeznaczonej na sprzedaż.

• Co zyskujesz: natychmiastową płynność. Nie musisz czekać na finalizację transakcji sprzedaży, aby dysponować kapitałem.
• Wartość dodana: fundusz może zgodzić się na elastyczną strukturę spłaty, np. spłatę balonową (Bullet Payment)– przez cały okres płacisz tylko odsetki, a cały kapitał oddajesz jednorazowo po sprzedaży nieruchomości. Bank rzadko oferuje takie warunki.

Scenariusz 3. Brakuje Ci środków na dopięcie atrakcyjnej transakcji

Problem

‍Trafia się „okazja życia” – możliwość zakupu nieruchomości lub projektu po bardzo atrakcyjnej cenie. Zapewniłeś już finansowanie bankowe (np. na 70% wartości transakcji) i posiadasz wkład własny (np. 20%). Brakuje Ci jednak ostatnich 10% kapitału, aby domknąć transakcję. Bank kategorycznie odmawia podniesienia wskaźnika LTV (Loan-to-Value), a sprzedający nie będzie czekał.

Jak pomaga fundusz Private Debt?‍

Fundusze dłużne specjalizują się w wypełnianiu tej „luki kapitałowej”. Mogą zaoferować finansowanie typu mezzanine lub pożyczkę podporządkowaną (Junior Debt), która uzupełni brakującą kwotę.

• Co zyskujesz: możliwość realizacji transakcji, która inaczej przeszłaby Ci koło nosa. Zysk z okazyjnego zakupu wielokrotnie przewyższy koszt droższego finansowania tej brakującej części.
• Wartość dodana: szybkość funduszu jest kluczowa. W transakcjach oportunistycznych liczy się czas – fundusz może podjąć decyzję i wypłacić środki znacznie szybciej niż jakakolwiek inna instytucja, pozwalając Ci wygrać wyścig o najlepsze aktywa.

Kiedy bank, a kiedy Private Debt?

Kredyt bankowy jest jak solidny transportowiec – niezawodny i tani przy standardowych, długoterminowych projektach. Finansowanie Private Debt to raczej zwinna jednostka specjalna – droższa, ale niezastąpiona, gdy liczy się szybkość, elastyczność i zdolność do realizacji niestandardowych operacji.

Jeśli Twoja sytuacja wymaga szybkiego odblokowania kapitału, finansowania pomostowego pod przyszłą sprzedaż lub domknięcia luki w okazyjnej transakcji, rynek długu prywatnego jest rozwiązaniem stworzonym dla Ciebie.

Skontaktuj się z nami

Jesteś w jednej z opisanych sytuacji? Potrzebujesz elastycznego finansowania poza bankiem? Skontaktuj się z Private Debt Partners – przeanalizujemy Twój przypadek i przedstawimy dopasowane możliwości.

‍