Co to jest wskaźnik LTV i jakie są poziomy akceptowalne dla finansującego

Co to jest wskaźnik LTV?

Wskaźnik LTV [Loan to value] to relacja kwoty pożyczki do wartości nieruchomości zabezpieczającej finansowanie.

Jeżeli udzielamy finansowania na 1 mln zł a wartość nieruchomości wynosi 2 mln zł to wskaźnik LTV wynosi 50%.

Przy naszych finansowaniach standardowo przyjmujemy poziom wskaźnika na 50%. Jednakże jego wysokość może być różna w zależności od rodzaju nieruchomości na której zabezpieczamy nasze finansowanie.

Dla nieruchomości szybko zbywalnych takich jak mieszkania, czy działki budowlane pod budownictwo mieszkaniowe w dużym mieście dopuszczamy LTV na poziomie 60%.

Z drugiej strony dla nieruchomości trudno zbywalnych i trudniejszych w oszacowaniu potencjalnej wartości  sprzedaży takich jak grunty rolne, przemysłowe czy lokale usługowe, budynki w budowie akceptujemy niższy poziom wskaźnika LTV. Bierzemy pod uwagę dłuższą procedurę zbycia nieruchomości, mniejszą ilość potencjalnych klientów na zakup. To przekłada się na konieczność uwzględnienia dodatkowego ryzyka związanego z daną klasą aktywów. Mamy w portfelu projekty zabezpieczone na wskaźniku LTV wynoszącym tylko 30%.

Jaką metodą wycenić nieruchomość?

Metoda wyceny nieruchomości jest kolejnym zagadnieniem związanym z wartością nieruchomości. Dla finansującego istotna jest metoda porównawcza bazująca na rzeczywistych transakcjach sprzedaży. Metody dochodowe określające wartość nieruchomości, które zawyżają niewspółmiernie wycenę nieruchomości nie są przez nas akceptowane jako podstawa do obliczenia wskaźnika LTV. Wyjątkiem będą nieruchomości komercyjne oparte o długoterminowe umowy najmu z renomowanymi najemcami.

Czy akceptujemy każdą nieruchomość?

Każda nieruchomość przedstawia jakąś wartość, ale nie każda może być przedmiotem zabezpieczenia naszego finansowania. Są nieruchomości, które są tak ciężko zbywalne lub są obarczone szczególnymi ryzykami prawnymi, że nie jesteśmy w stanie przyjmować ich jako zabezpieczenia.

Wycena wycenie nie równa

Niestety czasami jest tak, że wyceny robione są w celu absolutnej maksymalizacji wartości danej nieruchomości. Taka wycena dalej jest zgodna ze sztuką i da się ją obronić. Czytamy wyceny i weryfikujemy je. Jeżeli zauważamy, że określona wartość jest założona zbyt optymistycznie to zakładamy ekspercki współczynnik korygujący dla takiej wyceny, korygujemy jej wartość i przyjmujemy do limitu finansowania niższą kwotę. Nie warto więc prosić o maksymalizowanie wycen rzeczoznawcy majątkowego tylko przyjmować faktyczną, godziwą wartość danej nieruchomości, którą w nie budzący wątpliwości sposób można „obronić”.

Jeżeli przedsiębiorca deklaruje, że dysponuje nieruchomością o wartości 2 mln zł i ubiega się o pożyczkę w kwocie 1 mln zł  (LTV 50%), a po weryfikacji wartości nieruchomości okazuje się, że nieruchomość jest warta 1,5 mln zł to maksymalne finansowanie może wynieść tylko 0,75 mln zł. Jeżeli taka kwota nie jest wystarczająca dla pożyczkobiorcy to oznacza, że do transakcji nie dojdzie z powodu braku zabezpieczenia, a czas poświęcony na analizę był zmarnowany przez nierealne od początku założenia.

‍