Przewłaszczenie na zabezpieczenie w Private Debt: Jak odczarować „złą sławę” i budować uczciwe struktury B2B

1. Gwarancja zwrotu nadwyżki

Największym grzechem „dzikich” lat 90. było zatrzymywanie przez wierzyciela pełnej wartości nieruchomości przy długu wynoszącym 20–30% jej ceny. W nowoczesnym Private Debt mechanizm ten musi być wykluczony systemowo.

• Zapis o rozliczeniu: Umowa musi precyzyjnie określać, że w przypadku egzekucji i sprzedaży aktywa, wszelka nadwyżka ponad kwotę zadłużenia (kapitał, odsetki, koszty) zawsze i bezwarunkowo trafia do dłużnika.
• Transparentność kosztów: Koszty obsługi procesu sprzedaży powinny być rynkowe i udokumentowane, aby unikać sztucznego „pompowania” długu przy rozliczeniu końcowym.

2. Prawo odkupu (Call Option) jako tarcza dłużnika

Przewłaszczenie nie powinno oznaczać definitywnego pożegnania się z aktywem. W uczciwej strukturze pożyczkobiorca powinien posiadać gwarantowane kontraktowo prawo odkupu.

Nawet jeśli dojdzie do wykonania przewłaszczenia (np. z powodu złamania kowenantów), dłużnik powinien mieć określone okno czasowe (np. 6 miesięcy), w którym może odkupić nieruchomość za cenę długu powiększoną o premię inwestora. Daje to przedsiębiorcy szansę na restrukturyzację i odzyskanie kluczowego aktywa, gdy jego sytuacja płynnościowa się poprawi.

3. Rynkowy i konkurencyjny tryb sprzedaży

Największym ryzykiem dla dłużnika jest „sprzedaż po znajomości” podmiotom powiązanym z inwestorem za zaniżoną cenę. Profesjonalny fundusz eliminuje to ryzyko poprzez:

• Zatrudnienie niezależnego brokera: Sprzedaż nie odbywa się „z ręki”, lecz przez renomowaną agencję nieruchomości komercyjnych.
• Wyceny operatowe:  Cena wywoławcza bazuje na uśrednionej wycenie dwóch niezależnych rzeczoznawców majątkowych.
• Aukcja lub otwarty rynek: Proces sprzedaży powinien trwać minimum 3–6 miesięcy, aby zapewnić dotarcie do realnych nabywców i uzyskanie ceny rynkowej, a nie wymuszonej.

4. Inne mechanizmy budujące zaufanie

Warto rozważyć dodatkowe bezpieczniki, które podnoszą standard transakcji:

• Niezależny powiernik: Przekazanie udziałów lub nieruchomości nie bezpośrednio do funduszu, ale do wyspecjalizowanego podmiotu powierniczego, który pilnuje warunków umowy.
• Sąd polubowny: Szybka ścieżka rozstrzygania sporów dotyczących wyceny aktywa, co oszczędza stronom lat procesów w sądach powszechnych.

Dlaczego państwo milczy?

Patrząc na polski system prawny, można odnieść wrażenie, że ustawodawca przyjął strategię „bezpieczniej zakazać niż ucywilizować”. W obszarze B2C wprowadzono rygorystyczne ograniczenia, co jest zrozumiałe. Jednak w segmencie B2B brakuje jasnych wytycznych lub „dobrych praktyk” sugerowanych przez regulatora, które promowałyby opisane wyżej modele.

Dlaczego państwo nie promuje uczciwych standardów przewłaszczenia?

1. Obawa przed odpowiedzialnością: Łatwiej jest stygmatyzować narzędzie, niż stworzyć kodeksowy model „bezpiecznego przewłaszczenia”, który mógłby być nadużywany przez mniej etycznych graczy.
2. Kult hipoteki: Polski system jest silnie przywiązany do tradycyjnej hipoteki, mimo że jej egzekucja w Polsce trwa latami i jest nieefektywna zarówno dla wierzyciela, jak i dłużnika, generując ogromne koszty komornicze.
3. Brak rozróżnienia rynków: Regulatorzy często wrzucają do jednego worka profesjonalne fundusze Private Debt i drobnych pożyczkodawców „pod zastaw”, nie rozumiejąc, że dla funduszu przewłaszczenie to jedynie narzędzie obniżające koszt kapitału dla dłużnika poprzez redukcję ryzyka.

Promowanie przez państwo standardów takich jak obowiązkowa niezależna wycena czy przejrzyste rozliczenie nadwyżki w segmencie transakcji z przedsiębiorstwami mogłoby znacząco zwiększyć płynność polskiego rynku Private Debt, dając firmom dostęp do szybszego finansowania przy zachowaniu pełnego bezpieczeństwa ich majątku.

‍