LTV, czyli jak ocenić poziom ryzyka w Private Debt

Private Debt, czyli prywatne finansowanie dłużne, najczęściej wykorzystuje nieruchomości jako formę zabezpieczenia udzielanych pożyczek. Dla inwestora oznacza to dodatkowy poziom ochrony kapitału, ale – jak w każdej inwestycji – nie ma pełnej pewności. Istnieją jednak narzędzia, które pozwalają oszacować ryzyko i podejmować decyzje w oparciu o liczby. Jednym z takich narzędzi jest wskaźnik Loan-to-Value, w skrócie LTV.

Czym jest Loan-to-Value (LTV)?

Wskaźnik LTV pokazuje, jaką część wartości nieruchomości pokrywa pożyczka. Innymi słowy, mówi inwestorowi, ile z zabezpieczenia realnie odpowiada kwocie udzielonego finansowania. Dzięki temu można ocenić potencjalne ryzyko utraty kapitału, jeśli wartość nieruchomości spadnie.

Jak obliczyć LTV?

Obliczenie wskaźnika LTV jest proste i sprowadza się do podstawowego wzoru:

LTV = (Kwota pożyczki / Wartość nieruchomości) × 100%

Przykład praktyczny:

• Kwota pożyczki: 600 000 PLN
• Wartość nieruchomości: 1 000 000 PLN
• LTV: 60%

Oznacza to, że pożyczka pokrywa 60% wartości nieruchomości, a pozostałe 40% stanowi bufor bezpieczeństwa dla inwestora.

Jaki poziom LTV jest optymalny?

Bezpieczny przedział LTV w Private Debt to zazwyczaj 50–70%.

• Poniżej 50% – większy bufor bezpieczeństwa, ale może być mniej atrakcyjny dla pożyczkobiorcy, który oczekuje większego finansowania.
• 50–70% – optymalny kompromis między bezpieczeństwem inwestora a atrakcyjnością oferty dla przedsiębiorcy lub projektu.
• Powyżej 70% – wysokie ryzyko, ponieważ nawet niewielki spadek wartości nieruchomości może sprawić, że zabezpieczenie przestanie chronić całość pożyczki.

Wycena nieruchomości – klucz do rzetelnego LTV

Warto pamiętać, że LTV opiera się na wartości nieruchomości. Jeśli wycena jest zawyżona, wskaźnik może dawać złudne poczucie bezpieczeństwa. W praktyce oznacza to, że inwestycja może być bardziej ryzykowna, niż wskazuje nominalny procent LTV. Dlatego rzetelna, niezależna wycena nieruchomości jest fundamentem każdej transakcji Private Debt.

Dlaczego warto znać LTV?

Znajomość wskaźnika LTV pozwala inwestorowi:

• ocenić ryzyko w przypadku spadku wartości nieruchomości,
• porównać różne oferty finansowania,
• podejmować decyzje w oparciu o liczby, a nie intuicję,
• budować bezpieczny portfel Private Debt oparty na stabilnych zabezpieczeniach.

Chcesz wiedzieć więcej?

Zapoznaj się z pozostałymi materiałami w Bazie Wiedzy. Z nami dowiesz się, jak ocenić ryzyko i efektywnie korzystać z narzędzi, takich jak LTV, przy inwestycji w Private Debt.