Case Study: 60% zwrotu w 3 lata z inwestycji w hotel. Jak sfinansowaliśmy transakcję wykupu hotelu z upadłości?

Na rynku finansowania alternatywnego słowa kluczowe to elastyczność, szybkość i struktura. Podczas gdy banki działają w oparciu o sztywne procedury, rynek Private Debt pozwala na realizację skomplikowanych transakcji, które wymykają się standardowym ramom.

W Private Debt Partners działamy dwutorowo – dostarczamy naszym inwestorom atrakcyjne, zabezpieczone projekty inwestycyjne oraz oferujemy przedsiębiorcom elastyczny kapitał na realizację ich celów.

To studium przypadku jest idealnym przykładem połączenia tych dwóch światów. Pokażemy, jak zidentyfikowaliśmy okazję, sfinansowaliśmy zakup nieruchomości hotelowej w postępowaniu upadłościowym i wygenerowaliśmy dla naszych Inwestorów blisko 60% zysku w ciągu zaledwie 3 lat.

Sytuacja wyjściowa: potencjał uwięziony w upadłości

W połowie 2022 roku trafiliśmy na skomplikowaną, ale niezwykle interesującą sytuację. Spółka będąca właścicielem przez lata poprawnie prosperującego hotelu, m.in. na skutek zawirowań związanych z pandemią, ogłosiła upadłość.

Kluczowe elementy:

1. Syndyk: nieruchomość hotelowa znalazła się w masie upadłości zarządzanej przez syndyka.
2. Operator: co najważniejsze, hotel był nieprzerwanie dzierżawiony przez doświadczonego operatora, który z sukcesem prowadził obiekt.
3. Problem operatora: operator generował dodatnie przepływy finansowe i był zainteresowany wykupem hotelu, ale nie posiadał wystarczających środków na zakup nieruchomości od syndyka. Jednocześnie, z powodu skomplikowanej sytuacji prawnej (upadłość), nie mógł uzyskać standardowego kredytu bankowego.

Analiza i struktura transakcji: partnerstwo zamiast kredytu

Tam, gdzie banki widziały problem, my dostrzegliśmy szansę. Po dogłębnej analizie danych finansowych operatora potwierdziliśmy, że hotel jest rentowny i generuje dodatnie przepływy pieniężne. Nie był to najbardziej rentowny obiekt hotelowy ale z cała pewnością generował wystarczające nadwyżki, by się tą inwestycją zainteresować. Wiedzieliśmy też, że cena zakupu nieruchomości w procesie upadłościowym będzie bardzo korzystna.

Zamiast oferować klasyczną pożyczkę, zaproponowaliśmy następującą strukturę z operatorem:

1. Wspólny cel: porozumieliśmy się z operatorem, że wspólnie podejdziemy do transakcji.
2. Finansowanie zakupu: działając w imieniu naszych Inwestorów, sfinansowaliśmy transakcję zakupu nieruchomości hotelowej od syndyka po atrakcyjnej cenie. Nieruchomość hotelowa została zakupiona na spółkę celową stworzoną specjalnie pod ten projekt dla inwestorów.
3. Prawo odkupu (Call Option): w umowie z operatorem hotelu zagwarantowaliśmy operatorowi wyłączne prawo do odkupienia od nas nieruchomości w ciągu najbliższych 3 lat, po z góry ustalonej cenie, uzależnionej głównie od czasu wykupu.

Przebieg inwestycji (2022–2025): stabilny zysk i przygotowanie do wyjścia

Przez kolejne trzy lata transakcja działała na korzyść obu stron:

• Korzyść dla inwestorów: jako nowy właściciel nieruchomości, przez 3 lata pobieraliśmy od operatora czynsz dzierżawny. Zapewniło to naszym inwestorom stały, przewidywalny dochód (cash flow) i bieżący zwrot z kapitału.
• Korzyść dla operatora: operator mógł spokojnie prowadzić biznes w tej samej lokalizacji, budować historię kredytową i przygotowywać się do końcowej transakcji odkupu, nie martwiąc się, że syndyk sprzeda nieruchomość komuś innemu.

Finał transakcji (październik 2025): sukces i 60% zwrotu

Zgodnie z planem, po blisko 3 latach, operator skorzystał z przysługującego mu prawa odkupu. Tym razem, pozyskując środki na wkład własny, mając rentowny biznes i umowę przedwstępną, był w stanie pozyskać standardowy kredyt bankowy na sfinansowanie zakupu.

W październiku 2025 roku projekt został pomyślnie zamknięty.

Dla inwestorów, którzy powierzyli nam kapitał, oznaczało to pełen sukces. Suma pobranych czynszów oraz zysk na wzroście wartości nieruchomości (różnica między ceną zakupu a ceną odkupu) pozwoliły na osiągnięcie łącznej stopy zwrotu (ROI) na poziomie 60% w ciągu 3 lat.

Wnioski: co to oznacza dla Ciebie?

To studium przypadku pokazuje siłę finansowania Private Debt i elastycznych struktur, które oferujemy w Private Debt Partners.

• Dla inwestora:  specjalizujemy się w wyszukiwaniu i strukturyzowaniu transakcji typu asset-backed (opartych na realnych aktywach) ze zdefiniowaną strategią wyjścia. Inwestując z nami, zyskujesz dostęp do projektów o wysokim potencjale zwrotu, które są niedostępne na rynku publicznym.
• Dla przedsiębiorcy (pożyczkobiorcy): jeśli masz rentowny biznes, ale Twoja sytuacja jest niestandardowa – chcesz dokonać wykupu menedżerskiego (MBO), przejąć konkurenta, czy tak jak w tym przypadku, wykupić nieruchomość z trudną sytuacją prawną (np. upadłość) – jesteśmy odpowiednim partnerem. Bank odmówił finansowania? Potrzebujesz kapitału pomostowego? Skontaktuj się z nami. Znajdziemy strukturę, która pozwoli Ci zrealizować cel.

Nota dotycząca stóp zwrotu

Warto zaznaczyć, że opisana transakcja była przeprowadzana w latach 2022–2025, w okresie historycznie wysokich stóp procentowych. Stopy wolne od ryzyka (np. oprocentowanie obligacji skarbowych) sięgały wówczas, tj. w połowie 2022 roku, poziomów ok. 7%. Osiągnięty zwrot był pochodną tych wyjątkowych warunków rynkowych.

W dzisiejszych, bardziej ustabilizowanych okolicznościach rynkowych (listopad 2025), oczekiwane stopy zwrotu dla podobnych projektów byłyby odpowiednio niższe, prawdopodobnie o kilka punktów procentowych w skali roku.

Skontaktuj się z nami

Skontaktuj się z nami, aby omówić Twój projekt inwestycyjny.

Szukasz finansowania dla swojej firmy? Sprawdź naszą ofertę dla pożyczkobiorców.

‍