Case Study: Jak wykorzystanie zabezpieczenia na drugim miejscu hipotecznym uratowało płynność grupy kapitałowej

Cel inwestycyjny

W maju 2024 roku zarządzana przez nas spółka Private Debtowa objęła pożyczkę pomostową w wysokości 6,7 mln zł dla doświadczonego operatora z rynku nieruchomości. Celem pożyczki było wsparcie płynności w jego spółce usługowej, która przechodziła chwilowe trudności z winy nierzetelnych kontrahentów.

Wyzwanie i analiza ryzyka: drugie miejsce hipoteczne

Transakcja była mniej standardowa dla nas, ponieważ zabezpieczenie hipoteczne na rzecz spółki dłużnej zostało wpisane na drugim miejscu, tuż po hipotece banku finansującego pierwotny zakup nieruchomości.

W tradycyjnym podejściu drugie miejsce oznacza wyższe ryzyko. Jednak nasza szczegółowa analiza due diligence (jako zarządzającego) wykazała, że w tym konkretnym przypadku ryzyko było ograniczone do minimum, a potencjalna stopa zwrotu dla inwestorów (ok. 15% w skali roku) w pełni je rekompensowała.

Kluczowe czynniki mitygujące ryzyko (nasza analiza)

1. Niskie LTV (Loan to Value): kredyt bankowy na pierwszym miejscu stanowił jedynie 30% aktualnej wartości rynkowej nieruchomości. Oznaczało to ogromny „bufor” kapitału własnego pożyczkobiorcy, który w pełni zabezpieczał również wierzytelność spółki dłużnej.
2. Jakość zabezpieczenia: zabezpieczeniem był nowoczesny biurowiec z częścią usługową. Nasza analiza mixu najemców wykazała bardzo dobrą dywersyfikację i stabilne przepływy pieniężne (cash flow).
3. Potencjał nieruchomości: grunt, na którym stał budynek, posiadał dodatkowy potencjał deweloperski, co znacząco podnosiło wartość całego aktywa i stanowiło dodatkowy scenariusz ratunkowy w razie potencjalnych problemów na budynku biurowym z przepływami.
4. Wiarygodność pożyczkobiorcy: klient posiadał wieloletnią, nienaganną historię obsługi kredytu bankowego.
5. Jasna strategia wyjścia (Exit): Nasza analiza wskaźnika DSCR dla nieruchomości potwierdziła, że pożyczkobiorca będzie miał pełną zdolność do refinansowania łącznego zadłużenia, co stanowiło główny scenariusz spłaty.

Sukces

Zarządzana przez nas spółka Private Debtowa finansuje stabilny projekt, oparty o silne aktywo komercyjne, generując dla swoich udziałowców przewidywaną stopę zwrotu na poziomie ok. 15% rocznie.

Pożyczkobiorca ustabilizował swój biznes, co dodatkowo wzmacnia jego pozycję finansową. Obecnie procesuje wyjście z inwestycji poprzez refinansowanie, co jest zgodne z harmonogramem i analizą przyjętą na początku transakcji.

Chcesz zbudować własny portfel inwestycyjny w oparciu o podobne transakcje?

Specjalizujemy się w tworzeniu i kompleksowym zarządzaniu dedykowanymi wehikułami inwestycyjnymi (Private Debt) dla inwestorów, fundacji rodzinnych i Family Offices.

Skontaktuj się z nami, aby omówić, jak możemy pomóc Ci zbudować i zarządzać Twoim własnym, rentownym funduszem pożyczkowym.